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离婚前丈夫私自变卖房产的行为有效吗?
作者:北京离婚律师,北京婚姻律师    发布于:2014-09-13 12:13:03    文字:【】【】【
案情介绍:
      齐女士(化名)与王先生(化名)于1990年结婚,婚后二人一直居住在朝阳区劲松附近王先生父母名下的一套房产中。2005年二人出于投资的目的共同出资70万元在北沙滩附近另行购买房产一套,该房产登记在王先生名下。购买后,二人对该房屋进行简单装修后即出租给他人。后二人感情出现问题,2008年4月,王先生突然向朝阳区法院提起离婚诉讼。措手不及的齐女士匆忙应诉。在法庭上,齐女士起初不同意离婚,后看到王先生态度坚决且说话十分绝情,于是愤而同意离婚,但提出要求分割二人婚后共同购买的北沙滩附近的离婚房产。没想到王先生在起诉的半年前就已将该房产以104万元的价格转卖给了廖先生。同时,王先生辨称在卖房之时二人的夫妻感情还很和睦,并且卖房之事已经争得了齐女士的口头同意,现该房产已经过户给廖先生,卖房价款被自己挥霍掉了。齐女士听后万分吃惊,随即向法院另行提起诉讼,将廖先生作为被告,以作为房产共有人不知情的情况下,自己的丈夫私自处分离婚财产为由,请求法院认定自己丈夫与廖先生所签署的《房屋买卖合同》无效,要求廖先生返还房屋。廖先生在接到传票后随即找到本律师,根据常理,如果房产证上仅登记夫妻其中一人的姓名时,则该人完全可以独自出售房产,其配偶与购房人均无法知道相关事实。同时,廖先生之前并不认识齐女士的丈夫,二人不存在恶意串通转移财产的可能。再有,虽然廖先生的购房价格偏低,但与市场价格相差并不悬殊,因此,法院也无法认定廖先生存在恶意。
审理情况:
      在明确了上述事实后,本婚姻律师作为廖先生的代理人出庭应诉并阐述了上述观点,同时强调:廖先生作为购买方,按照正常购房程序无法获知卖房人——齐女士丈夫的婚姻状况和其他房产共有人的状况,无法判断对方的卖房行为是否属于擅自处分。现廖先生已经合法取得房产所有权,取得了新的房产证,房屋买卖行为已经全部完成,故请求法院驳回齐女士的诉讼请求。
      法院经过审理,最终驳回了齐女士的诉讼请求。
离婚律师评析:
      因齐女士与王先生的离婚官司所引发的本案,其争议焦点在于王先生在未征得齐女士同意的情况下所实施的卖房行为是否有效。虽然法律规定,对共有财产的处分需征得全体财产共有的同意。王先生私自卖房的行为显然侵犯了齐女士权利,齐女士应该得到法律的救济。但我们也应该看到,廖先生作为不知情的第三人,他在从王先生手中购买房屋时不存在任何过错,他是善意且有偿地取得了该房产,因此廖先生的权益也同样需要法律的保护。故法院从维护善意第三人的合法权益的角度出发,认定廖先生的购房行为有效而驳回了齐女士的诉讼请求。
      作为权益受损的齐女士,此时应该做的就是在与王先生的离婚诉讼中追究王先生擅自转移夫妻共同财产行为的法律责任。王先生因为在离婚诉讼中毫无凭据地声称卖房款已经被自己挥霍,所以很有可能受到法律的制裁而不分或少分财产且赔偿齐女士的损失。

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       资深北京离婚律师,中国政法大学研究 生,中华律师协会会员,北京市振邦律师事务所婚姻律师事务部负责人。专门从事婚姻、继承案件。受到诸如:《中央电视台》、《北京电视台》、《中国日报》、《环球时报》、《北京法制晚报》、《南风窗》、《法学家》等多家媒体的采访与报道,被评为优秀北京婚姻律师。
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